임대소득세 분리과세 vs 종합과세 비교

임대소득세 과세 대상

주택을 임대하고 받는 월세·전세 보증금에 대해 소득세가 부과됩니다. 모든 임대가 과세 대상은 아닙니다.

• 월세: 1주택 이상 보유 시 과세 (기준시가 12억 초과 1주택 포함)
• 전세(보증금): 3주택 이상 보유 시 간주임대료 과세
• 2주택 이하 전세: 비과세

분리과세 vs 종합과세

연간 임대 수입이 2,000만원 이하이면 두 가지 중 선택할 수 있습니다.

어떤 게 유리할까?

• 다른 소득이 많으면 → 분리과세 유리 (14% 고정이니까)
• 다른 소득이 적거나 없으면 → 종합과세 유리 (6% 구간에 해당)
• 임대 수입 2,000만원 초과 → 종합과세만 가능

정확한 비교는 계산기로 직접 확인하는 게 가장 빠릅니다.

임대사업자 등록 혜택

임대사업자로 등록하면 세금 혜택이 있지만, 의무사항도 있습니다.

혜택

• 필요경비율 60% (미등록 50%)
• 기본공제 400만원 (미등록 200만원)
• 소형주택 감면 가능

의무

• 의무 임대 기간 준수 (10년)
• 임대료 인상 제한 (연 5% 이내)
• 위반 시 세금 혜택 환수

간주임대료란?

3주택 이상 보유 시 전세보증금에 대해 "이자 수입이 있는 것으로 간주"하여 과세합니다. 계산 공식은 다음과 같습니다.

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억) × 60% × 이자율(2.9%)

소형주택(전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하)은 보증금 합산에서 제외됩니다.

신고 기한

매년 5월 종합소득세 신고 때 함께 신고합니다. 분리과세를 선택해도 5월에 신고해야 합니다.